龙目岛新兴图景：酒店业主导的房地产崛起

 

　　龙目岛房地产市场格局变迁

　　过去二十年间，印尼房地产行业经历了一场转型，主要驱动力来自旅游业和酒店业的扩张。最初，外国开发商专注于收购生地，在规划社区内将其划分为带配套服务的土地地块，并瞄准那些有意建造经济型私人别墅的买家。这一阶段反映了早期开发的特点，并吸引了投机性投资，尤其是在与巴厘岛南部更为饱和的市场相比之时。

　　2011年，位于中龙目岛的龙目岛国际机场启用，取代了旧的塞拉帕朗机场，成为一个转折点。交通便利性的提升刺激了旅游业，并引发了一波由酒店管理的住宅项目热潮，其中显著案例包括塞隆塞洛（Selong Selo）和巴斯克吉利梅诺（BASK Gili Meno）。这些开发项目通常坐落在风景优美的海岸线或海滨地带，在吉利群岛、圣吉吉（Senggigi）和塞隆贝拉纳克（Selong Belanak）等区域占据了黄金地段。

　　近期，外国投资者（尤其是来自新加坡、香港、欧洲和澳大利亚的投资者）兴趣高涨，推动南龙目岛部分地区地价上涨了50%至200%。这一上涨趋势促使市场转向由酒店业主导的综合社区和交钥匙别墅开发项目。

　　截至目前，市场由18个在建项目共计1,326套单元，以及另外798栋独立度假租赁别墅组成。这些构成了龙目岛酒店管理住宅板块的骨干。

　　市场结构：服务式地块仍占主导

　　龙目岛由酒店管理的房地产产品主要分为三类：服务式地块（Serviced Land Plots）、公寓（Condominiums）和别墅（Villas）。

　　服务式地块仍是最普遍的类别，横跨6个开发项目，共计704块地，占全部库存的53%。此类别中值得注意的大型项目包括萨马拉龙目岛（Samara Lombok）和坦帕山（Tampah Hills）。

　　公寓占当前供应的28%，主要集中在北龙目岛——该地区在2015年之前就已成为酒店业驱动型房地产的扎根之地。

　　别墅板块则以246套单元（占供应总量的19%）构成了市场的其余部分，分布在9个不同的开发项目中。这些项目既迎合追求生活方式的买家，也吸引寻求在托管租赁计划中获得收益性资产的投资者。

　　区域聚焦：南龙目岛领跑

　　南龙目岛已成为房地产活动的焦点，占据了酒店管理供应总量的61%。关键区域包括库塔（Kuta）和塞隆贝拉纳克（Selong Belanak），这些地区受益于机场、曼达利卡经济特区（Mandalika Special Economic Zone）等基础设施升级以及新的生活配套设施。其中包括国际餐饮选择、零售服务、医疗诊所，以及2022年在库塔开学的曼达利卡跨文化学校（Mandalika Intercultural School）。

　　相比之下，圣吉吉（Senggigi）占市场份额的25%，而吉利群岛贡献了8%。

　　度假租赁：入住率上升，价格竞争加剧

　　2024年，龙目岛主岛在Airbnb和Vrbo等平台上挂牌的别墅平均每晚价格为189美元，入住率达59%，较上年增长4%。然而，平均每晚价格同比（从238美元）下降了21%，这一下滑与可供度假租赁房源激增89%有关，加剧了竞争并对价格造成压力。

　　相反，吉利群岛表现出更强的韧性。尽管挂牌量增加了28%，但平均每晚价格小幅上涨3%至178美元，入住率微升至54%。这表明在一个增长的市场中需求相对稳定。

　　主岛游客的停留时间往往更长，平均住宿时长为3.5晚，而吉利群岛为2.8晚。一居室和两居室别墅在供应中占主导地位，分别占可用单元的47%和28%。

　　未来展望：品牌化开发项目的机遇

　　与巴厘岛不同，龙目岛尚未出现与国际大型酒店集团联名的品牌住宅。尽管美利亚臻选系列龙目岛（Meliá Collections Lombok）已经宣布，但此类项目尚未建成，这为具有开创精神的开发商引入专业管理、全球品牌的住宅项目留下了空间。这些项目可为投资者带来溢价潜力和品牌驱动的品质保证。

　　市场也正转向采用固定设计的期房别墅（通常定价在150,000至350,000美元之间），以吸引追求便捷和快速入住的买家。这一趋势在库塔和塞隆贝拉纳克尤为明显。

　　随着投资者兴趣日益浓厚、基础设施不断完善以及买家期望不断变化，龙目岛正蓄势待发，持续演变。下一阶段很可能将由高质量、专业管理的住宅项目来定义，这些项目将匹配全球标准，同时满足生活方式和投资目的的双重需求。