巴厘岛品牌住宅市场随投资者趋势演变而发展

 

　　投资趋势活跃，“众神之岛”发展重心显现

　　巴厘岛的房地产业，尤其是在酒店管理型及品牌住宅领域，正经历着充满活力的转型。这座“众神之岛”曾以精品独立开发项目为特色，如今已稳步发展成为亚洲豪华品牌住宅市场的重要参与者。这一势头在2025年得以延续，文华东方、安纳塔拉和阿曼（Amankila）等知名品牌纷纷宣布在岛上启动新项目。

　　根据C9 Hotelworks与浩华管理顾问公司（Horwath HTL）最新发布的《2025年巴厘岛酒店及品牌住宅报告》，巴厘岛的品牌住宅最早出现于1990年代，当时阿曼度假村（Aman）在努沙杜瓦（Nusa Dua）打造的阿曼别墅（Aman Villas）树立了标杆。2000年代初，悦榕庄、宝格丽和卡玛等知名品牌进一步推动发展，特别是在金巴兰（Jimbaran）、布基特半岛（Bukit Peninsula）和努沙杜瓦等区域。

　　尽管目前品牌住宅仅占巴厘岛酒店管理型房地产供应总量的15%，但报告强调，投资者对此类房产的兴趣正日益浓厚。买家越来越青睐那些提供专业管理、标准化运营标准以及国际酒店品牌背书的项目——在法规日益严格且对品质保障需求上升的背景下，这无疑极具吸引力。

　　市场构成：小型项目仍占主导

　　截至2025年3月，C9 Hotelworks与Hor华HTL的报告指出，巴厘岛酒店管理型房地产市场共包含59个项目，总计3643套单元。公寓和共管公寓占据主导地位，占总供应量的87%，而别墅仅占13%。然而，市场仍呈碎片化状态，小型开发项目依然普遍：41%的项目体量在30套单元以下，仅有5%超过200套单元——凸显了岛上大型开发项目的稀缺性。

　　区位与价格趋势：仓古主导，乌鲁瓦图崛起

　　从地理分布看，报告将仓古/贝拉瓦（Canggu/Berawa）以及佩雷勒南（Pererenan）、乌玛拉斯（Umalas）确定为主要开发中心区，这里聚集了39%的项目（尤其是小型项目）。得益于强劲的租赁需求和繁荣的商业环境，仓古持续蓬勃发展。然而，基础设施瓶颈和交通拥堵正对其长期可持续发展构成挑战。

　　对此，开发商正将目光转向乌鲁瓦图（Uluwatu），该区域目前占巴厘岛总供应量的20%。该地区因其豪华度假村主导的项目和相对未开发的土地机会而日益受到关注。其他活跃区域包括努沙杜瓦（7%）、塔巴南（Tabanan, 7%）和水明漾（Seminyak, 6%）。

　　价格方面，报告显示，共管公寓的建成销售单价通常在每平方米5,000万至6,500万印尼盾（约合3,144至4,088美元）之间，而别墅则在每平方米3,000万至5,000万印尼盾（约合1,887至3,145美元）区间。品牌住宅相比非品牌房产享有25%至35%的溢价，这体现了品牌关联度、管理服务和机构级品质保障的价值。

　　市场缺口与产权结构

　　尽管持续增长，巴厘岛品牌住宅市场仍有显著的扩张空间。报告特别指出，目前缺乏针对国内市场的酒店品牌共管公寓项目——这一细分市场在雅加达已取得成功，但在巴厘岛基本尚未开发。

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　　产权结构在塑造投资者信心方面也起着关键作用。虽然巴厘岛传统上采用25至35年的租赁产权（leasehold），但普吉岛更灵活的租赁模式——30年租期并可续约两次（每次30年）——历来对外国投资者更具吸引力。然而，随着普吉岛地价飙升，巴厘岛日益成为寻求豪华房产投资者的一个具有竞争力的替代选择。

　　报告进一步强调了外资公司（PMA, Foreign Investment Company）的作用，其提供的持有期比传统的使用权（Hak Pakai, Right to Use）产权更长。在监管日益严格、对法律明晰度需求上升，以及结构化、专业化管理投资的吸引力不断增强的背景下，品牌住宅预计将持续增长。

　　未来展望

　　基于C9 Hotelworks与浩华HTL《2025年巴厘岛酒店及品牌住宅报告》的洞察，显而易见，品牌住宅在巴厘岛并非昙花一现的潮流——它们正逐渐成为该岛不断演变的房地产格局的基石。随着高端开发项目的加速推进，以及投资者偏好转向信任、透明度和卓越运营，巴厘岛的酒店管理型住宅领域正迈向一个增长与精进的新时代。