外国投资流量带动了印尼房地产业的增长

　　政府的基础设施建设和有利于投资的改革措施对未来的基础设施建设是一个好兆头。但是，印度尼西亚的房地产市场仍然在某种程度上取决于其他经济部门的表现。本地建筑管理公司雅加达置地（Jakarta Land）的董事威尔·布莱特（Will Bright）对OBG表示：“油气和采矿业的持续扩张将对办公租金产生积极影响。”他补充说：“雅加达存在部分办公空间供过于求的问题，尽管共同工作的公司和与技术相关的公司的出现有助于吸收并缓解了2018年的情况。”

　　与此同时，在100智能城市运动（100 Smart City Movement）的推动下，新一波的创新房地产发展即将到来。这是一项由印度尼西亚通信和信息技术部牵头的基于技术的计划，旨在鼓励使用智能城市技术来改善服务提供。

　　　流动性问题

　　利率上升和货币贬值等具有挑战性的状况在2018年给房地产公司造成了沉重压力。2018年底，标准普尔全球评级公司警告称，由于即将上任的总统职位相关的风险，房地产项目的财务状况可能在2019年恶化选举和货币疲软。此外，评级机构穆迪（Moody's）在2018年9月发布的市场报告中发现，八家领先的房地产公司中有五家缺乏流动性来偿还当年的短期债务。房地产开发商Springhill Group董事总经理AH Marhendra告诉OBG：“该行业的流动性仍然构成主要挑战，因为长期分期付款和付款延迟仍然很普遍。”

　　此外，许多大银行将房地产视为“负”行业，并避免向其贷款，这使中小企业很难获得融资。尽管有一些银行机构支持房地产贷款，但它们以更高的利率提供贷款。

　　为了提高现金覆盖率，穆迪的报告指出，一些公司已决定用长期债务融资代替短期债务。然而，由于融资成本激增，预计那些选择长期债务的人可能会在2020年初之前削弱其杠杆作用。评级机构还指出，虽然大多数开发商将在2019年产生运营现金流，但八家公司中只有三家将产生自由现金流，而其余五家公司可能会发现难以减少债务并向股东支付股息。

　　　尺寸和性能

　　尽管有报告的发现，但穆迪对2019年房地产需求的展望仍是乐观的。房地产行业在2017年和2018年实现了强劲增长，这得益于外国投资水平的提高。根据印尼投资协调委员会（BKPM）在2018年发布的报告，住房项目，工业区和办公空间开发中约70％的投资来自在印尼运营的外国公司。这些公司还负责酒店和餐厅投资的77％。

　　尽管取得了重大进展，但法律程序缺乏明确性，仍未充分挖掘潜在的增长潜力。尽管近年来基础设施和房地产开发已成为印尼经济的重要支柱，但官僚主义的瓶颈继续拖延了项目的执行。根据BKPM的数据，从2015年到2018年第一季度的累计投资承诺价值超过Rp8trn（5.673亿美元）；但是，由于存在众多行政障碍，实际只实现了承诺投资的22％。

　　尽管有许多低收入的住房计划，但是住房部门仍无法跟上人口增长和城市化的步伐。根据2017年的市场估计，印度尼西亚每年需要40万套新房屋来填补1,350万套住房积压。为了解决这个问题，总统约科·维多多（Joko Widodo）宣布了计划通过“百万房屋”（OMH）计划每年建造100万套房屋。为了实现这些目标，政府启动了许多融资计划，因为很大一部分人口负担不起在市中心购买的费用（请参阅分析）。

　　截至2019年3月，房地产和房地产指数-包括从事房地产，房地产和建筑业的所有上市公司-同比下降1.58％，而雅加达综合指数则增长了同期为4.93％。根据房地产咨询公司仲量联行（JLL）发布的办公室指数报告，雅加达苏迪曼中央商务区（SCBD）的租赁活动在2018年第四季度出现了适度增长，这得益于灵活的太空运营商和科技公司的需求。在2018年5月至2018年9月之间，印尼央行（BI Indonesia）将利率提高了125个基点。印尼盾在2018年前三个季度中对美元贬值了11％，在此期间，该货币汇率接近20年来的最低点，几乎突破了Rp15,000：$ 1大关。到2019年1月底，印尼盾的表现超出大多数人的预期，达到2018年6月底以来的最高水平，达到Rp14,072：$ 1，在2019年第一个月反弹2.82％，然后在3月回落至约14,200：$ 1 。鉴于印尼货币是2018年新兴市场中表现最差的货币之一，市场分析师认为，2019年的强劲开端可能对更广泛的经济增长和房地产投资具有重要意义。

　　新税法

　　尽管事实证明，印度尼西亚的房地产是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但房地产市场的表现继续受到政治发展和财政改革（例如更改豪华房地产税）的影响。为了支持房地产投资，政策制定者于2018年末宣布了削减豪宅税收并修订与房地产行业相关的其他税收规定的计划。

　　根据财政部（MoF）发布的信息，对房屋和公寓征收20％的奢侈品税的起征点将从200亿印尼盾（140万美元）提高至300亿印尼盾（210万美元）。房屋的营业税仅为2.5％，印花税和关税为5％。种种迹象表明，政府将把印花税和关税减至2.5％。但是，由于该税属于各个地区的自治权，因此预计减税尚需时日。

　　住宅

　　根据BI进行的住宅房地产价格调查，印度尼西亚的住宅房地产价格指数（RPPI）在2018年第四季度增长了0.35％，低于第三季度的0.42％。小型住宅物业的平均价格在第三季度和第四季度分别增长了0.69％和0.39％，而中型房屋的平均价格分别增长了0.26％和0.28％。同时，年度趋势显示，第四季度住宅物业价格同比上升2.98％。开发商报告称，随着收入的增加和对国际趋势的暴露程度增加，印尼的房地产寻求者正在变得越来越挑剔。“典型的印尼购房者优先考虑负担能力，开发商的声誉和舒适度，” Alex Buechi亚洲绿色房地产的合伙人兼印度尼西亚负责人告诉OBG。“他们越来越重视绿色空间，休闲区以及健康和健身设施。”

　　鉴于总统大选期间的不确定性，以及汇率波动和高利率，开发商不得不应对2018年下半年住宅物业销售萎缩的情况。第四季度住宅物业销售萎缩5.78％。 2018年。小型和大型住宅物业的销售额分别下降了12.28％和24.16％。虽然，中型房屋销售激增了13.46％。

　　近年来，巴厘岛的豪华房地产市场一直是重要的投资接受国，因为蓬勃发展的游客人数为房地产发展提供了支持。在国际游客大量涌入的支持下，该岛近年来的房地产价格以前所未有的速度增长，2017年别墅的价格在每平方米1100至2300美元之间。2017年，巴厘岛的别墅供应量增长了7％。尽管吸收率下降了69％，但平均要价却上涨了36％。

　　鉴于大量外国游客涌入，巴厘岛约80％的经济依赖于旅游业。在房地产投资的高峰期，一些受欢迎的地区，例如高档的海滩度假胜地塞米亚克，在短短几年内价格上涨了10倍。据《全球房地产指南》（Global Property Guide）估计，2012年在附近的贝拉瓦海滩（Berawa Beach）永久地契土地上建造的四居室别墅价值60万美元，2018年价值170万美元。

　　零售区

　　印尼拥有现代零售商店，不断增长的经济刺激了对渴望在高端商场购物的新一波消费者的需求。随着消费者支出方式的发展，对零售，餐饮和娱乐活动的需求也在增加。尽管如此，零售业在2018年的增长仍然相当平稳。“零售业受到中国工资上涨的影响，因此导致印尼零售商也提高了价格，”建筑材料超市Depo Bangunan总裁Kam Kettin告诉OBG。“中国的工厂也被关闭，这导致本地公司寻找新的供应商。”

　　根据房地产咨询公司高力国际于2018年9月发布的季度报告，预计大雅加达地区的零售空间将在2018年增长2.9％，而SCBD的零售租金预计将在2019年下降约1％。供应增加的背后。截至2018年第二季度，雅加达的可出租总面积（GLA）为321万平方米，而随着新购物中心的开业，到第三季度，分层产权的零售总面积预计将达到144万平方米哈科广场在七月。当时，雅加达有129个购物中心，总建筑面积465万平方米。

　　办公空间

　　截至2018年11月，雅加达的灵活办公空间渗透率为2.7％，总库存为77,345平方米。相比之下，马来西亚首都吉隆坡拥有594,761平方米的办公空间。由于大多数灵活的空间运营商通常会选择质量较低的非办公空间，例如商店，因此该细分市场需求的增长可能不会带来重大的新发展。尽管如此，一些利益相关者仍然保持乐观。“整个行业的扩张机会是巨大的。尽管目前办公市场正面临供过于求的局面，但联合办公空间行业却非常庞大且具有巨大潜力，”印度尼西亚房地产投资会议的项目主管塞巴斯蒂安·戴维（Sebastien David）告诉OBG。“开发人员必须具有创新性和开放性，才能充分利用市场。”

　　考虑到供需动态，雅加达的办公楼已成为租户的市场。2018年上半年，整个SCBD开设了四座主要办公楼，增加了340,000平方米的库存，使办公室总供应量达到632万平方米，自2017年同期以来增长了5.8％。

　　尽管对办公空间的需求保持相当稳定，但2017年底和2018年初进入市场的大量未吸收空间继续压低租金。根据高力银行《 2018年第二季度雅加达房地产市场报告》的报告，在2018年上半年，SCBD的办公楼总需求在2017年6月至2018年6月期间保持稳定。这还表明，还将有500,000平方米的办公空间进入到2018年底，该市场预计将在SCBD建成320,000平方米。2019年期间，预计三座办公楼将在雅加达上线，包括面积为16,500平方米的力宝Thamrin办公大楼，面积为24,000平方米的Gatot Subroto的T塔和面积为93,588平方米的苏迪曼千年百年中心。

　　按揭

　　住房贷款在住宅房地产购买融资中占主导地位，分别占2018年第三季度和第四季度住房购买的77.2％和76.7％。2018年第四季度现金支付和现金分期付款分别占总数的7.41％和15.86％。

　　决策者已经采取了许多举措来增加房屋所有权并减少负担得起的住房赤字。一个例子是住房贷款流动性融资计划（FLPP），该计划于2010年启动，使用公共资金支付了低收入购房者抵押贷款总额的70％。

　　作为FLPP项目的一部分，于2016年初启动了针对首次购房者的抵押贷款计划，该计划使最高月收入至少700万印尼盾（496美元）的准房主能够获得补贴的抵押贷款利率。作为该计划的一部分，抵押贷款保险由国有保险公司Asuransi Kredit Indonesia提供，溢价为0.37％，已包含在最终7.25％的利率中。

　　截至2018年12月，按地区而言抵押贷款利率最高的是苏门答腊西南海岸的班古鲁（Bengkulu），为15.03％，而在爪哇岛日惹的抵押贷款最低，为9.16％。这可以归因于暂停在后者中建造新公寓的举动，这一举动在某些开发商中并不受欢迎。“日惹的学生人数近年来显着增加，这为房地产开发商带来了巨大的潜力，”当地研究和投资公司Pardika Wisthi Sarana的总裁Achmad Setiadi告诉OBG。“尽管目前正在审查，但暂停已经限制了发展。”

　　在2018年第四季度，区域性银行在银行业中提供最高的抵押贷款利率，为11.79％，而外国和合资银行提供的最低抵押贷款利率为6.39％。尽管政府促进住房所有权的努力已受到人们的欢迎，但对于大部分人口而言，融资成本仍然过高。根据住宅房地产价格调查，有18.84％的受访者无法负担现有的抵押贷款利率，而16.53％的受访者没有首付所需的资金。到2018年底，FLPP计划已为57,957个住房单位提供了资金，总额为Rp5.9trn（4.184亿美元）。就位置而言，西爪哇的贾瓦·巴拉特（Jawa Barat）实现了最多的单位，共计14109单位，价值为Rp1.4trn（9930万美元）。

　　经济适用房

　　自成立以来，OMH计划首次实现了其每年至少建造100万套住房的目标，2018年建造了113万套住房，作为减少该国住房积压工作的一部分。在融资方面，该州的住房预算涵盖了2018年开发成本的50％，其中30％来自FLPP等计划下的融资援助，而另外20％由国家通过物质发展援助直接资助。其余50％的财产由私人融资提供资金。公共工程和住房部宣布将在该计划下于2019年建造125万套房屋（见分析）。

　　印尼房产市场的发展

　　鉴于市场上房地产资产的增加，投资机会和相关风险应继续相互提升。随着年轻且迅速发展的中产阶级的影响力日益增强，庞大的人口规模为房地产的长期增长提供了潜力。大多数人认为，新房地产项目的增加和较低的房地产价格预计将在2019年促进市场销售，而取消抵押贷款人的最低贷款对价值要求可能会导致住宅房地产销售增加。

　　市场将继续受到城市化的推动，特别是在低收入阶层。对豪华公寓的需求将取决于政治稳定性和宏观经济基本面。从中长期来看，来自该地区其他新兴市场的竞争加剧可能会影响外国直接投资的流入。

　　就办公空间而言，随着更多供应在2019年和2020年上线，雅加达各地的房东将继续感到租金压力，预计在此期间将开放660,000平方米。尽管印度尼西亚的灵活空间存量比一些东盟国家要小，但信息和通信技术及与服务相关的产业的不断扩大应会增加这一领域的需求。

　　在解决住房短缺方面，政府的FLPP设施和OMH计划等融资援助将继续发挥关键作用，尽管要实现雄心勃勃的2019年目标非常需要私营部门的参与。考虑到这一点，决策者应继续追求以可负担的利率提供长期资金的金融系统。