作为一个外国人在巴厘岛购买房产的安全方法

　　但是，并非所有外国人都能安全地在巴厘岛购买物业。外国投资者通常使用当地的个人提名人来购买财产，这实际上使外国人对其投资没有任何保护。

　　外国人在巴厘岛拥有财产

　　1960年第5号法律对印度尼西亚房地产所有权进行了规定，其中涉及与本条款相关的两种权利：

　　拥有权（Hak Milik）建造权（Hak Guna Bangunan）使用权（Hak Pakai）巴厘岛的许多外国投资者认为，在巴厘岛购买房地产的方式是使用印尼公民（被提名人）代表他们行事以获取Hak Milik证书。

　　但是，这是一个极具风险的做法，因为当地的被提名人可以超买该物业，而且外国买家也无能为力以保护其投资。在本文的后面，我们分享了一些外国人的故事，他们利用这种计划失去了钱或土地。

　　如何安全地在巴厘岛购买物业？

　　外国人在巴厘岛投资房地产最安全的方法是通过外资公司（PT PMA）进行投资，并获得“建筑权”（Hak Guna Bangunan）证书。

　　PT PMA是印度尼西亚的一家外国有限责任公司。使用PT PMA，您将有权获得建造权（Hak Guna Bangunan / HGB）和使用权（Hak Pakai / HP）证书。

　　本质上，两个许可证都使您成为财产的所有者。您的家庭成员可以继承他们，也可以出售财产。如果买家是印尼公民，他们还可以将证书转换为Hak Milik（所有权）。

　　如果您希望在80年后（届时可能在22世纪）拥有该财产，则旧的证书过期后即可获得新的证书。

　　请注意，只有在土地上已经有建筑物并且拥有经营Hak Pakai证书的物业受到限制时，您才能持有Hak Pakai。该物业也具有最低价值，它必须位于旅游区，住宅区或交易区，因为您无法在农业或绿地带的巴厘岛获得土地。

　　在巴厘岛购买房地产的过程

　　要购买Hak Guna Bagunan或Hak Pakai，您需要向印尼国家土地局（BPN）提交完整的表格，要求获得该物业的证明并包括相关证明文件。这通常由您的代表（例如Emerhub）完成。

　　当您出示了土地付款证明并满足Hak Guna Bagunan或Hak Pakai的条件并使用正确的建筑许可证（IMB）进行建造后，BPN将以您公司的名义颁发证书。

　　为什么您不应该使用当地代名人购买巴厘岛房地产

　　由于外国国民（甚至本地公司）无法获得Hak Milik（土地所有权，也称为永久业权），因此许多外国投资者认为他们必须使用当地提名人。

　　希望我们已经证明没有必要，因为您可以通过自己的PT PMA公司收购Hak Guna Bangunan和Hak Pakai，这也是在巴厘岛投资房地产的最安全方法。

　　有时，外国人认为他们找到了一个当地人，他们可以100％信任他们，并认为以该人的名义购买土地会更好或更容易。

　　虽然您可能会拥有所有的信任，而当地人可能会有最好的意图，但这仍然是一项不稳定的投资，因为您将没有合法的方式来控制该物业。

　　人际关系可能会走错方向，否则受托人可能会发生某些事情。离婚，婚姻，死亡–所有这些情况都涉及第三方，他们可能对您的财产有不同的意图。

　　因此，除非您准备接受在最坏的情况下会损失全部投资的方法，否则不要选择这种方法。实际上，信任一个不可靠的个人提名人是外国投资者在印度尼西亚犯下的最大错误之一。

　　外国人在巴厘岛进行房地产投资遇到麻烦的例子

　　悉尼先驱晨报（2015年）发表的一个故事揭示了一对夫妇的土地“所有权”被印度尼西亚提名人非法记录在案。

　　丈夫去世后，苏西·约翰斯顿（Susi Johnston）发现她在巴厘岛长谷附近的别墅上达成的协议文件不合法，而且她的签名文件中没有一个具有合法性。

　　她的被提名人对罪犯负有严重的债务。结果，黑手党接管了她的房子，以取回他们的钱。

　　约翰斯顿在天堂的噩梦吸引了巴厘岛各地的许多移民。约翰斯顿（Johnston）在讲故事的同时，也警告外国人不要拥有被提名人所有权。

　　《巴厘岛：天堂与地狱》的作者菲尔·贾拉特（Phil Jarratt）声称，接管巴厘岛的所谓“代名人所有权危机”不再是新鲜事。他还拥有25年的租赁权，在1990年代初期几年，由于“狡猾的技术性”而被撕毁。

　　Jarratt在Swellnet（2015）中也提到：“近年来，随着婴儿潮一代的嬉皮士和冲浪者被提名者去世，下一代婴儿潮一代和冲浪者纷纷流落街头，而下一代人则要求拥有该房产或索要两倍的钱。”

　　当您通读这些故事时，您会理解为什么设立PMA是外国人在巴厘岛投资房地产的唯一安全方法，因为这将为您提供资产的合法权利。

　　有兴趣在巴厘岛购买物业吗？

　　本文的目的是向您展示在巴厘岛作为外国人购买房地产的正确方法。

　　外国人可以在巴厘岛安全地投资房地产或购买土地的唯一方法是拥有印度尼西亚法人PT PMA。外国人拥有的财产可能不是Hak Milik，但Hak Guna Bangunan头衔是完全牢固的。