印尼的房地产市场呈现稳定的迹象

 　　印尼住宅房地产市场很少采取重大举措。根据印尼银行的数据，印尼房地产价格指数（16个主要城市）在2019年上升了1.77％，此前分别是2018年，2.9％，2017年3.5％，2016年2.38％，2015年4.62％和2014年6.29％的2.95％。扣除通货膨胀因素后，去年房地产价格实际上下降了1.17％。

　　在最近一个季度，住宅物业价格环比微升0.3％（经通胀调整后为0.19％）。

　　印度尼西亚18个主要城市中有17个在2019年的名义房价出现上涨。但是，考虑到通货膨胀，只有棉兰市在2019年实际录得了4.53％的增值。

2019年第四季度印度尼西亚主要城市的住宅物业价格
	同比变化（％）		季率变化（％）
主要城市	标称	真实	标称	真实
万隆	1.07	-1.85	0.15	0.04
班达楠榜	0.28	-2.62	-0.02	-0.13
班贾尔马辛	2.12	-0.83	0.00	-0.11
登巴萨	0.16	-2.73	0.03	-0.08
巨港	1.22	-1.71	0.31	0.20
三宝垄	1.10	-1.82	0.18	0.07
日惹	0.61	-2.30	0.28	0.17
巴东	0.72	-2.19	0.18	0.07
棉兰	7.64	4.53	0.69	0.58
望加锡	1.52	-1.42	0.23	0.12
万鸦老	2.54	-0.42	0.06	-0.05
泗水	2.05	-0.90	0.99	0.88
坤甸	0.97	-1.94	0.28	0.17
巴淡岛	-1.18	-4.03	-1.46	-1.57
巴厘巴板	0.60	-2.31	0.08	-0.03
Jabodebek-Banten	1.40	-1.53	0.27	0.16
北干巴鲁	1.30	-1.63	0.51	0.39
三马林达	2.18	-0.77	0.00	-0.11
在18个城市复合	1.77	-1.17	0.30	0.19
资料来源：印尼银行，《全球房地产指南》

　　根据高力国际（Colliers International）的数据，在雅加达，分层产权公寓的价格在2019年上涨了3％，达到平均每平方米3480万印尼盾（2,130美元）。

　　需求几乎稳定。印尼银行（Bank Indonesia）的数据显示，2019年第四季度住宅物业销售与去年同期相比略微增长了1.19％，较上一季度的13.95％的增长大幅放缓。从季度来看，2019年第四季度的销售实际上下降了16.33％。

　　根据印尼统计局的数据，由于投资和出口疲软，印尼经济在2019年增长了5.02％，略低于上年的5.17％增长。最近，印尼银行将其2020年经济增长预期从5.1％-5.5％下调至5％-5.4％。

　　2020年3月，印度尼西亚政府推出了价值80亿美元的第二次紧急刺激计划，以保护经济免受冠状病毒爆发的不利影响。

　　它为制造业和中小型企业提供了一系列财政和非财政激励措施。在此之前，2020年2月宣布了7.25亿美元的刺激计划，以支持旅游业，航空业和房地产市场。该计划包括用于补贴住房计划的1.04亿美元资金，预计将涵盖17.5万套新房屋的融资。

　　雅加达的公寓价格温和上涨

　　雅加达的公寓市场保持健康，价格同比上涨3％至每平方米3,480万印尼盾（2,130美元）。根据高力国际（Colliers International）的预测，该技术将于2019年发布。

　　在雅加达中央商务区，分层产权公寓的平均价格同比微升0.8％，至每平方米5225万印尼盾（3,198美元）。在2019年。在雅加达南部，分层产权公寓的平均价格同比上涨1.7％，至每平方米3912万印尼盾（2,395美元）。在2019年。在首都的非优质地区，分层产权公寓的平均价格同比上涨3.5％，至每平方米2636万印尼盾（1,614美元）。在同一时期。

雅加达，2019年第四季度的平均公寓价格
区	同比（％）	季率（％）	平均价格（IDR /平方米）	平均价格（美元/平方米）
中央商务区	0.8	0.0	52,249,863	3,198
南雅加达	1.7	0.7	39,121,166	2,395
非主要区域	3.5	0.2	26,362,511	1,614
平均	3.0	0.6	34,800,000	2,130
资料来源：高力国际，《全球房地产指南》

　　对于雅加达新推出的公寓项目：

　　在BRANZ米加Kuningan酒店，位于兆丰库宁冈，中央商务区，公寓的价格范围从IDR 53000000（US $ 3,259），以每平方米IDR 54000000（US $ 3,320个），根据高力INTERNATION。该项目提供512个单位，计划于2023年完成。

　　在Tamansari Skyhive，位于JL。目前，东雅加达49州DI Pandjaitan的公寓价格为每平方米3200万印尼盾（1,967美元）至3,400万印尼盾（2,090美元）。它由570个单位组成，预计将于2022年完成。

　　在北河三套房天空，位于JL。中央商务区Mega Kuningan Barat III，公寓价格从每平方米4500万印尼盾（2,767美元）到5,000万印尼盾（3,074美元）不等。该项目提供194个单位，并计划于2022年完成。

　　在BRANZ普里英达，位于JL。西雅加达Joglo的Meruya Selatan公寓的价格为每平方米2500万印尼盾（1,537美元）至3,000万印尼盾（1,844美元）。该项目提供608个单位，预计于2022年完成。

　　在精舍苏迪曼杯广场，位于JL。Jendral Sudirman，Cav.35，CBD，公寓平均价格为每平方米7,000万印尼盾（4,304美元）。该项目包括约600个单位，计划于2023年完成。

　　冠状病毒爆发开始袭击巴厘岛的旅游和房地产市场

　　巴厘岛是印度尼西亚最富有的地区之一，由于其蓬勃发展的旅游业，近年来房地产价格出现了前所未有的上涨。但是，鉴于巴厘岛约80％的当地经济依赖于旅游业，预计冠状病毒的爆发将关闭旅游业，并可能造成灾难性后果。

　　2020年2月，在政府禁止了过去14天来中国的游客之后，巴厘岛的外国游客人数下降至392,824人，比上月下降了33％。实际上，二月份只有4820名中国游客留在巴厘岛，比一月份的113745人大幅下降。结果，澳大利亚在2月份取代了中国成为最大的外国游客来源，其次是印度和日本。

　　2020年3月，印度尼西亚政府暂停了对所有国家的短期访问，入境签证和外交/服务免签证设施的签证豁免政策，为期一个月，以限制传播，从而实施了更严格的旅行限制致命的COVID-19在群岛上

　　在2019年期间，巴厘岛的外国游客到访量增加了3.55％。

　　巴厘岛估计有30,000名外籍人士居住。

　　销量几乎稳定

　　印尼银行（Bank Indonesia）的数据显示，2019年第四季度住宅物业销售与去年同期相比略微增长了1.19％，较上一季度的13.95％的增长大幅放缓。从季度来看，2019年第四季度的销售实际上下降了16.33％。

　　大型房屋的需求激增，2019年第四季度的销售同比增长高达81.6％。小型房屋的销售几乎稳定，而中型房屋的年度销售下降了14.73％。

　　政府在一定程度上提振了房地产需求，政府降低了关键利率，给予印尼房地产投资信托基金税收优惠，放宽了对外资个人所有权的限制，提高了贷款对价值比率，并提高了豪华房地产税的起征点。

　　根据高力国际（Colliers International）的数据，2019年第四季度，雅加达公寓的平均购买率为87.2％，略低于上一季度的87.5％，但高于去年同期的86.9％。预计未来两年的使用率将下降至85％至86％。

　　政府考虑第二个税收大赦计划

　　去年，印度财政大臣斯里·穆利亚尼·英德拉瓦蒂（Sri Mulyani Indrawati）暗示有可能发起第二次税收大赦，以容纳两年前错过第一次大赦的人。在此之前，自动信息交换于2018年9月生效，这帮助印度尼西亚政府更了解了90个国家/地区保存的金融和非金融资产，包括该国最受欢迎的避税天堂新加坡和香港。

　　“我不知道数据，但是现在我知道了。然后是第二次免税的愿望。”斯里·穆利亚尼（Sri Mulyani）说。“我们现在正在权衡一切。我们将看看情况是否有可能。”

　　巨大的税收大赦（Pengampunan Pajak）-2016年第11号法律-于2017年3月31日结束，促进了房地产的发展，该法律涵盖：

　　所得税（Pajak Penghasilan）；增值税（Pajak Pertambahan Nilai），以及；奢侈品销售税（Pajak Penjualan atas Barang Mewah）。

税收特赦计划
	目标	实际	成就
赎回付款	165万亿印尼盾	114万亿印尼盾	69.1％
资金申报	4,000万亿印尼盾	4,866万亿印尼盾	121.6％
汇回资金	1,000万亿印尼盾	147万亿印尼盾	14.7％
资料来源：Direktorat Jenderal Pajak

　　雅加达和新加坡的Fitch Corporate Ratings Group的Bernard Kie和Hasira de Silva表示：“印尼住宅房地产市场目前的关键问题是中高端住宅房地产的买家有大量未申报的收入。”

　　“实行税收大赦应该有助于克服这一问题，并鼓励购买者申报更多的收入，从而刺激新的需求。”

　　虽然没有官方数据，但《印尼产业观察》预测，所有归还资金中约有60％将投资于房地产，特别是在奢侈品领域。大都会土地公司的托马斯·安格芬迪（Thomas Angfendy）对此表示支持，他说，大赦计划增加了中上阶层和高端住宅市场的销售，但没有增加低端市场的销售。

　　共有965,983人参加了税收大赦计划，通过支付有限的未缴税款获得宽恕。向印尼税务局申报了总值约4,865.7万亿印尼盾（合3,005亿美元）的资产，相当于该国GDP的近40％。但是，在资产返还方面，该计划仅收到目标的15％，返还147万亿印尼盾（合91亿美元）。

　　汇回的离岸资产必须以特定工具投资于印度尼西亚，并在该国停留三年。需要这些资金直接为Jokowi雄心勃勃的基础设施计划提供资金，其中包括建设港口，公路和铁路-但房地产市场是主要受益者。

　　外国所有权规则

　　2015年12月，关于居住在印度尼西亚的外国人的房屋所有权的第103/2015号法规允许外国人在印度尼西亚拥有有地住宅，最长期限为80年。

　　根据该法律，外国人现在可以以最初的30年购买以所谓的“使用权”（hak pakai）称号的有地住宅或公寓。外国人可以两次延长所有权-延长20年，然后再延长30年。但是，如果外国人（或其继承人）离开印度尼西亚居住在另一个国家，则他/她需要将拥有权释放或转让给符合所有条件的另一个人。

　　新规定增强了投资者的信心，并将本地房地产市场扩大到国际购房者。

　　目前，土地所有权（hak milik）只能由印度尼西亚公民持有。外国土地所有权违反宪法。

　　对于公寓，1996年法规（第41/1996号）规定，居住在印度尼西亚或出于商业目的而定期访问该国的外国人可以购买房屋，公寓或共管公寓，只要该公寓不属于政府部门即可补贴住房开发。同样，外国人只能持有土地使用（hak pakai）契约，而大多数开发项目都拥有建屋权（hak guna bagunan）。某人不可能拥有土地使用权契据以作为建造权契据的子单位。这些标题的长度也有所不同。其中存在一些困难和不清楚的所有权问题。

　　因此，外国人只能有效地租赁但不能真正拥有长达70年的公寓。在这70年期限内，外国人还必须定期更新其使用权。最初的hak pakai期限为25年，然后又延长了25年，最后是20年。

　　此外，外国人可以购买的门槛或最低房地产销售价格为15亿印尼盾，约合93,000美元。在印尼的背景下，这个最低购买价很高。

　　央行降息后抵押贷款利率下降

　　印尼央行下调其关键利率25个基点至4.5％，2020年三月，以减轻COVID-19爆发的影响，下面共有125个基点，连续五次降息以来2019年7月。

　　结果，以卢比计价的住房贷款平均利率在2019年第四季度降至9.12％，低于去年同期的9.68％。

　　此外，作为政府于2020年2月公布的7.25亿美元刺激计划的一部分，约有1.04亿美元将注入该国的补贴住房计划，该计划预计将为175,000座新房屋提供融资。约5500万美元将用于支付利息。

　　抵押市场仍然很小

　　在购买中小型房屋时，2019年第四季度有71.88％的受访者使用抵押贷款，低于去年同期的76.73％。根据中央银行2019年第四季度住宅房地产调查，约20.23％的人进行渐进式付款，而7.89％的人使用现金进行购买。

　　尽管如此，印尼央行（Bank Indonesia）的数据显示，抵押信贷在GDP中的比例仍然很小，2019年约为3％。

　　印尼开发商发现融资面临挑战。亚洲危机的记忆仍然生动。尽管印尼的银行实力雄厚且资本充足，但银行在向房地产行业提供住房贷款方面往往极为谨慎。

　　这就是为什么截至2019年第四季度：

　　58.8％的住宅房地产开发项目是内部融资只有26.59％的资金来自银行贷款10.67％的项目由消费者付款（预售）提供资金

　　租金收益不错，但房地产投资对外国人可能没有吸引力

　　根据2019年7月进行的《全球房地产指南》研究，雅加达高端房地产的总租金收益率在5.2％至7.7％之间。然而，由于对高端公寓的强劲需求，近年来价格大幅上涨，最终导致租金收益率比六年前的10％至13％低。

　　总租金收益率-租赁物业的购买价格所获得的回报（税前，空置成本和其他成本之前）-是一个重要的考虑因素，因为高租金收益率表明房地产市场的定价合理。

　　在巴厘岛，可以获得较低的租金收益，约为4％。

　　根据Colliers International的数据，2019年期间，雅加达的公寓平均租金为每平方米427,882印尼盾（26.3美元）。预计将增加八个新的高端项目，预计未来四年租金将继续以每年3％到4％的速度增长。

　　由于高税率，印尼的房地产投资仍然缺乏吸引力

　　尽管租金收益很高，但是由于复杂的法律规定和对非居民业主的高税率，对外国人来说，房地产投资仍然相对缺乏吸引力。

　　印尼对出租公寓的平均年收入征收的税率为20％，在亚洲排名第三，仅次于孟加拉国（25％）和马来西亚（22.4％）。对租金总收入征收10％的增值税（VAT）。个人在印尼出售房地产所得的资本利得，按5％的统一税率征税。税基是财产的转让价值，没有任何扣除。售价在300亿印尼盾（184万美元）以上的豪华住宅，公寓，联排别墅和共管公寓的销售，需缴纳20％的营业税。财产税按财产评估值的0.5％征收。应税财产的评估价值确定为该财产被视为公允市场价值的百分比。

　　购买和再出售住宅物业的总费用（包括注册费用，房地产经纪人费用，律师费，销售和转让税）是该地区最高的费用之一（请参阅印尼往返房地产购买费用，相比该地区）。

　　但是，法律的变化正在进行之中，这应该使事情变得容易得多。

　　二十年不间断的经济增长

　　印度尼西亚的经济非常依赖国内。它往往与全球经济趋势隔离开来。实际上，近年来，尽管发生了全球危机，印度尼西亚仍实现了强劲的增长。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，从2000年到2018年，经济平均每年增长5.4％。

　　根据印尼统计局的数据，由于投资和出口疲软，2019年经济同比增长5.02％，略低于上年的5.17％增长。

　　最近，印尼银行将其2020年经济增长预期从先前的5.1％-5.5％下调至5％-5.4％。经合组织和惠誉解决方案等其他国际组织估计，印尼今年的增长将不会达到5％。

　　根据印尼统计局的数据，2019年游客人数仅增长了1.8％，达到1610万，较2013年至2018年的年平均增长率12％大幅下降。

　　在政府实施旅行禁令并暂停签证豁免政策以遏制COVID-19的传播之后，预计旅游业将在今年受到进一步打击。

　　在过去的17个月中，印尼盾对美元的汇率升值10.4％，达到13757.9印尼盾= 1美元的平均汇率，这要归功于中央银行在经常账户赤字增加和恶化中为保卫本国货币所做的努力全球贸易紧张局势。这部分抵消了2016年9月至2018年10月美元兑美元汇率下跌13.7％的情况。

　　印尼2019年的预算赤字为353万亿印尼盾（约合216亿美元），相当于2019年GDP的2.2％，超过政府设定的1.8％的目标和上年同期GDP的1.76％的缺口。金融。该国的政府债务在2019年约占GDP的30.2％。

　　根据印尼统计局的数据，2019年第三季度的失业率为5.28％，与去年同期基本持平。

　　2019年，整体通货膨胀率从一年前的3.13％降至2.72％，是近二十年来的最低水平。从2001年至2008年的平均9.5％，通货膨胀率从2009年至2018年的年均下降至5.1％。到2020年2月，通货膨胀率为2.98％。

　　乔科维的总统职位

　　民主党候选人乔科·维多多（“乔科维”）于2014年10月20日成为印度尼西亚总统。乔科维是人民中的一员，是廉政运动的倡导者，是雅加达一位非常成功和备受欢迎的前市长，是乔科维的象征。对改革的需求正日益席卷印度尼西亚。

　　除了他的声望和他的“blusukan”外，他还经常穿着简单的便服到雅加达的贫困地区进行访问，并与人们谈论诸如食物，住房，当地和洪水以及运输等问题。乔科维是一个有效的改革者在担任市长期间，建立了一个名为“lelang jabatan”的官僚招聘体系，通过符合要求的资格并通过测试，为每个公务员提供了相同的机会，其结果被透明地宣布。

　　Jokowi因其雄心勃勃的基础设施计划而广受欢迎，其中包括222个项目，涉及道路，铁路，桥梁，发电站，炼油厂，港口，机场，水坝等的建设和建设。其中，已经完成了20多个，正在建设中的有127个。

　　Jokowi先前推出了用于健康保险的“健康雅加达卡”，启动了雅加达捷运系统的建设，并重新开始了雅加达单轨铁路的绿线建设。他还发起了旨在提高透明度的计划，例如在线税，电子预算，电子购买和现金管理系统。

　　政府实施了一项土地改革，其中包括向穷人分发土地证，并向浮标小企业提供较低的税收和金融服务。

　　乔科维在2019年4月的选举中连任第二届，击败了前将军和长期竞争对手普拉博沃·苏比安托（Prabowo Subianto）。他计划推进全面的经济改革，以促进投资并在该国创造更多就业机会。